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王韶:粤港澳大湾区为房地产业开展带来连续动力

2018-5-22 9:58:38点击:


广东省房地产行业协会会长

 自古以来,湾区经济不断是全球经济的主要组成,引领着世界经济的开展。现在,湾区照旧有决议世界开展意向的才能。粤港澳大湾区上升为国度发展战略,广东和港澳面对家常便饭的开展良机!

 3月10日,习近平总书记参与广东“天下两会”代表团审议。他说:粤港澳大湾区建立是党中央做出的一项重大决策。广东要捉住建立粤港澳大湾区严重机缘,联袂港澳放慢促进相干事情,把粤港澳大湾区建成国际一流湾区和世界级的城市群。总书记还很慨叹地说:这个大湾区搞起来不得了!

粤港澳大湾区作为国度计谋开展要地,势必迎来更多政策利好,有着宏大的开展生机和开展空间,为房地产业带来持续发展动力。

粤港澳大湾区给房地产带来机缘


十九大报告提出,“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格式”,“以粤港澳大湾区建立等为重点,片面促进本地同香港、澳门互利协作”┉┉

基于新的情况特性和开展理念,国外新型城镇化历程将加快进入城市群、都会圈引领高质量开展的新时期,生齿、资金、手艺等要素连续流向城市群。而湾区经济作为主要的滨海或融海经济形状,具有开放的经济结构、高效的经济资源配置才能、壮大的会聚外溢功用和兴旺的国际联络网络等特性,常常是全球经济的主要增加极和片面立异的引领者。打造粤港澳大湾区城市群,对提拔地域经济发展程度和国际竞争力都具有重要意义。

今朝,粤港澳大湾区的财产、物流、科技、金融、商业等资本高度会聚,“金融+科技+财产”大湾区雏形已具。2017年,粤港澳大湾区以占天下0.6%的国土面积、5.0%的常住人口,缔造了占天下约12%的经济总量。有研讨以为,粤港澳大湾区经济范围或将在2022年逾越东京湾区成为世界第一大湾区。

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图1: 世界四大湾区GDP猜测走势

资料滥觞:论道粤港澳论坛。

能够预期,跟着大湾区建立促进,包罗交通、水利、信息、能源、聪慧载体等消费配套和教诲、医疗、文明、社保等糊口配套将更加优良、快速、聪慧和联动;行政管理、市场名誉、同享手艺等要素将不竭优化,先辈制造业、现代服务业和引领性新兴产业将成为主体,新技术、新业态、新产业等将兴旺开展,产业结构转型晋级放慢,成为具有国际范式的宜创、宜业、宜居的优良生态圈。

在粤港澳大湾区的整体规划下,房地产行业开展机缘并不单单局限于室第开辟范畴。一方面,跟着中国经济进入休闲经济升级换代的期间,百姓关于出行、教诲、文明等服务需求日趋高涨,旅游、娱乐、体育、电影等消耗强势兴起。粤港澳大湾区人均GDP已打破2万美元,跨入中等偏上兴旺经济体的程度,对宜居糊口的要求不竭提拔,对高品格糊口性服务业的需求日趋增长,旅游地产、休闲地产、泛村落地产、养老摄生地产等复合型、多业态互联的模式布满机缘。另一方面,粤港澳大湾区将环绕建立国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、当代金融服务体系和国度立异中心的目的,大力发展航运物流、科研与设想、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态,增进财产会聚,物流地产、产业地产等财产地产一样面对机缘。

粤港澳大湾区房地产市场开展近况

及存在成绩


(一)市场近况

就珠三角地域而言,其财产会聚度高,经济实力强,响应的房地产市场需求微弱,是广东房地产市场的绝对焦点地区。

数据显现,2017年,珠三角地域商品房贩卖面积10444.70万平方米,同比降落2.3%;销售额15283.32亿元,同比增加7.8%;贩卖面积和销售额别离占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度,珠三角地域商品房贩卖面积1660.90万平方米,贩卖金额2729.80亿元,同比别离降落18.5%和7.3%,别离占全省的60.8%和79.0%。

在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场持续分化,贩卖面积方面,foshan、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省贩卖面积38.8%。

从市场发育水平看,今朝珠三角各城市房地产发展阶段纷歧,广州、深圳经济发展成熟,房地产市场开展较早,市场成熟度较高,已进入存量时期;foshan、东莞、惠州、珠海、中山,受益于广深两市以及港澳需求外溢,比年市场开展较快,是房企重点规划的热点都会。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段,属于“代价高地”。

比年,浩瀚房企纷繁加大力度规划粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显现,从2017年至2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,此中广州、东莞、foshan别离新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米,此中foshan、惠州两城以294万平方米和231万平方米占有大份额。非广东本土房企也主动睁开对大湾区扩大,如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。


(二)次要成绩

1. 业态单一,房地产功用和代价被无视

1998年,为处理城镇居民住房严峻欠缺成绩,国务院提出“稳步促进住房商品化、社会化”,尔后商品住房建立进入了高速发展期。20年来,住房建立成为房地产开发的绝对主导业态,房地产被简朴了解为单一的商品住宅开辟与贩卖。因为是以“卖房”为轴心,以是许多举动都是短期行为,房地产为财产和都会开展服务的功用与代价被无视。


2.土地资源成瓶颈,文明式开辟影响都会宜居

珠三角9 市中,深圳、东莞地盘开辟强度已超越45%,foshan、珠海35%阁下,中山30%,广州迫近30%。按照国际惯例,一个地域地盘开辟强度的警戒线为30%,超越则不宜居。

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面临土地资源范围,必需改动土地利用及管理思想,对过往相对文明集约的开辟模式停止调解、改革,以地盘为泉源有机地均衡财产、寓居、服务的资本操纵与开展干系,指导房地产更好地成为财产、糊口、服务三者载体。经由过程房地产开展模式的改变增进资本效能的更大开释,动员与房地产相干的实体财产、新兴财产等其它经济环节实现资本增效。


3.持久重售轻租,倒霉住房市场健康发展

繁华的住房租赁市场关于减缓当前特大城市居民住房压力意义严重,但因为持久“重售轻租”,大部分都会住房租赁市场仍处于低级起步阶段,大量房源来自于城中村的违法违章衡宇,正当住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场,此中专业化住房租赁运营机构具有和安排的租赁房源极其有限。而个人出租的住房无论是自行出租仍是拜托掮客机构代办署理出租,基本上都处于自觉、零散分离和无序流动的形态。就今朝而言,大多数租赁住房的寓居条件、配套情况、和服务水平等,均难以满意群众日趋增加的对美好生活的需求。比照美日等发达国家,住房租赁市场的规范化、专业化、集约化程度亟待提拔,在衡宇品格、买卖环节、租后服务等方面都有着极大的改良空间。


4.住房整体供求趋于均衡,结构性冲突仍然存在

颠末近20年快速开展,当前都会住房的供求关系整体趋于均衡,但结构性不平衡仍然存在,表示为热门都会求过于供、大都都会根本均衡、部门都会供大于求,城区供给不敷、近郊供需均衡、近郊供给过剩等。

在寓居属性、投资属性、金融属性等交错下,珠三角都会的商品住房市场显现求过于供。珠三角地区超等城市群构成,生齿连续会萃用地需求大,但地盘供应有限供给不敷,此中广深供地获得面对从增量地盘向存量地盘的改变。需按照生齿实践流动的状况、房价程度、住房需求、财产开展的空间需求,决议地盘供给的数目、构造,以体系的开展思想处置基于都会开展的房地产供需婚配成绩。

粤港澳大湾区房地产开展倡议


粤港澳大湾区上升为国度发展战略,既是国度社会经济开展的需求,也是国家和平统一的需求。房地产作为人民生活和社会统统部分必不可少的空间载体,都会经济建设与开展的主要物质基础,在粤港澳大湾区高规格计划中,天经地义阐扬重要作用。


1.适应新时期新任务,企业运营凸显义务担任

进入新时期,房地产行业集合度加快提拔,大湾区房地产市场竞争趋于白热化,对房企综合实力合作提出了更高要求。

任何一家房企要立足于不败之地,需求在“三品”上出力:一是“品格”。要适应新时期国度社会矛盾改变,环绕人们对美好生活的需求,为人民群众供给更高品格的屋子,包罗过硬的修建本体质量、漂亮的园林情况、完美的糊口配套以及知心的物业服务。二是“道德”。要诚笃取信,自动负担更高的社会义务。从企业发展、员工关爱以及对消费者、情况等方面负担义务,经由过程企业发展反哺社会。三是“档次”。房地产开发不只供给寓居空间,更应营建一种全新的高品格糊口模式。“档次”还包罗浓重的文明沉淀、予人正能量的社区文明等。


2.适应世界湾区发展趋势,重视高品格开展

世界上糊口条件最好的都会,常常是一些北欧都会、澳大利亚和新西兰等。但对世界高科技人材、本钱最具吸引力的却是湾区。今朝,粤港澳大湾区险些包括了纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区所有财产范例并均具实力,这关于吸引全球人材,尤其是港澳优良年轻人才到珠三角来创业供给了时机。跟着港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂高铁等严重交通要道的建立和开通,粤港澳大湾区都会间的交通可达性将片面提拔,珠江工具两岸都会联络大为增强,为生齿、信息、资本和财产的自在畅通进一步奠基了根底。又跟着湾区立异合作、区内服务商业自由化、产业链长处同享、金融市场开放联通等制度改革的不竭深化,大湾区城市群将放慢交融开展,实现财产协同化、生齿平衡化开展,高端财产和高本质生齿将连续导入。

大湾区房地产需深挖住民的寓居、消耗和创业特性,存眷新消费群变革,注重本性和时期特征,增强对某类资本的归集整合,从人文关心角度思索新产品定位和设想,供给更好的人居情况;充实分离处所人脉、地脉和史脉,付与更多文明元素,分离丰富多彩的社区文化活动,培养和践行社会主义核心价值观;基于原有屋子根底把产物和服务做到极致,满意新客户群休闲、度假、寓居、进修、寒暄、创业和投资等新需求。


3.完美湾区住房供给系统,打造全球人材高地

为留住人材扎根湾区,就轨制建立而言,该当履行“清”“亲”高效的行政服务体系建立,完美失业创业服务、卫生医疗、公共交通系统,以及教诲娱乐等方面的配套;要打破行政和地区鸿沟壁垒,消弭异地人才流动政策停滞,成立高端人材互认轨制;还要放慢搭建天下抢先的养老服务体系,应对生齿老龄化、满意老年人持续增长的养老服务需求。与此同时,应主动促进租购并举的住房轨制建立,使住房租赁成为与住房贩卖并重的住房市场支柱,为吸引更多优秀人才深度融入扎根湾区打造全球人材高地缔造有利条件,这是建立现代化国际化湾区的一定要求。

估计将来一段期间,粤港澳大湾区的住房租赁市场将显现机构化、规模化的发展趋势。而跟着市场规模扩大和商业模式立异,应加大地盘、金融税收政策搀扶住房租赁市场力度,鼓舞企业运营租赁房或将库存转为租赁房,并订定完美包罗如何标准中介、房主举动,保障承租人权益,对住房根本寓居条件、物业维修服务、房钱上涨速度、房钱托付方法、违约纠葛处置、租售同权等具体、科学的政策系统。


4.适应湾区发展趋势,推动产城交融

粤港澳大湾区致力于打造绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群,城市群内财产协同性提高,财产、物流、科技、金融、商业等资本高度会聚,相干房地产市场需求也更加兴旺。房企应按照湾区天文区位、资本天禀、汗青根底和理想优势,延展房地产开发链条,从“生态、消费、糊口”等方面鞭策财产和地产交融,错位开展、差同化开展,构成各自特征,大力发展休闲旅游地产、摄生养老大安康地产、分时度假和民宿等等,践行复合型、多业态互联的房地产开展新模式,促进生机型、魅力型的城市建设。

有关部门则应按照房地产新兴业态的差别特性,立异信贷撑持政策,供给差同化的产物和服务,择优测验考试投贷联动模式,探究与房地产开发商在投融资等方面协作的新模式;放慢促进房地产资产证券化,化解房地产不良资产,以满意保障性住房、商业地产、养老地产、物流地产等差别房地产业态对持久资金的需求。

颠末2017年的酝酿,2018年粤港澳大湾区将迎来实质性的残局之年。大湾区蓝图已就,奋进合理当时。湾区的兴起我们将城市是亲历与见证者。在等待神往之余,我们必需严格执行“房住不炒”的调控定位,按照各都会定位和优势,互相支持、协同开展、立异开展,实现将粤港澳大湾区建成国际一流湾区和世界级城市群的胡想!

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